公平な遺産分割サポート

核家族の公平な遺産分割を、不動産鑑定士の立場からきめ細かくサポートいたします。

「公平な遺産分割」の準備(お母さんにできること)

相続の際4~6%の資産家の方が相続税を払いますが、そのほかの方も相続は発生いたします。そこで一番の問題はご自宅のほんとうの価格です。普通の家族では相続の際一番問題になるのは不動産です。兄弟が平等に分ける、息子のどちらかが家を継ぐなどいろいろなケースがあると思いますが不動産のほんとうの価格を把握することがまずスタートです。当社は不動産鑑定専門の会社として公平な遺産分割のお手伝いを行っています。不動産を売却して現金で兄弟半分づつ分ける場合は問題がありませんが、どちらかが住み続ける場合には不動産の本当の価値によってどちらかが損をしてしまうことになります。

お父様が数年前に亡くなり不動産及び貯金はお母様が相続(その時点では長男、次男は相続放棄)、お母様と長男家族が同居、次男は家を出てマンション暮らしのケース(不動産の固定資産税評価額1500万円)

flow_03

この場合は公平で問題はありません。

しかし

その不動産の価値は本当に1500万円なのでしょうか。その不動産の価値の算定を固定資産税評価額を用いて行っている場合本来の時価と大きくかけ離れている場合があります。

flow_04

公平に分けた結果が不公平になっているケースもあります。

また逆のケースもあります。

flow_05

いずれにしても公平な相続はできません。

長男に面倒を見てもらっているし遺産の7割は残したいと思っているケースでは以下のような相続になります(不動産の固定資産税評価額1500万円)。

flow_06

しかし

その不動産の価値は本当に1500万円なのでしょうか。その不動産の価値の算定を固定資産税評価額を用いて行っている場合本来の時価と大きくかけ離れている場合があります。

flow_07

公平に分けた結果が不公平になっているケースもあります。

また逆のケースもあります。

flow_08

 長男に70%を残すつもりが異なる結果となってしまいました。

相続問題を考えることは重要です。また一部の資産家を除いては100万円、200万円はとてつもない大金です。この大金をざっくり分けてしまってよいのでしょうか。お母様が元気でいらっしゃるうちにこの問題を考えましょう。ご子息様はお母さんに不動産鑑定をとってみるように勧めてください。

みなと鑑定の解決方法

① まずは適正な不動産価格を知る(不動産鑑定評価額が3000万円のケース)
② 誰にいくら残すか決める
  例:長男(母と同居)、長女(嫁に出る)、次男(都内で一人暮らし)がいるケース

公平に分ける(1/3づつ共有)

相続額  長男:1000万円相当の不動産
 長女:1000万円相当の不動産
 次男:1000万円相当の不動産

 しかし相続後は長男のみが居住するため、現実的には長女、次男は長男に無償で貸していることになり不公平。この場合長女、次男が実際に不動産を利用する長男にそれぞれ1000万円で不動産を売却する(長男が長女、次男から1000万円相当の不動産を買い取りそれぞれに1000万円払う)ことが公平。この場合長男は2000万円を一括で払うか分割して払う(20年間なら毎月41667円づつ)。

長男が最後まで母の面倒を見た、長男が建物の修繕をしたので長男に1/2を、次男、長女には1/4づつ分ける。
(兄弟げんかがおこるリスクがある場合には遺言書を書けば問題はありません)

相続額  長男:1500万円相当の不動産
 長女:750万円相当の不動産
 次男:750万円相当の不動産

しかし長男のみが居住するため、現実的には長女、次男は長男に無償で貸していることになり不公平。この場合長女、次男は長男へ750万円で相続した不動産を売却することが公平。この場合長男は合計1500万円を一括で長女、次男へ払うか分割して払う(20年間なら毎月31250円づつ)。

いずれにしても不動産の適正な価格を知り、誰にいくら残すかを決めるのはお母さんです。相続を原因とする家庭裁判所への相談件数は2012年度で17万件を超えたといわれています。息子たちが相続を原因にけんかとなり、疎遠となったケースを私は何件とみております。公平な遺産分割はいわゆる「争続」を回避できます。

 

不動産鑑定士はこのような「公平な遺産分割」のお手伝いをいたします。

① 不動産を鑑定する
そこで不動産を鑑定してみましょう。不動産の価格には固定資産税の評価額など指標がありますが、役所が機械的に算出しており、また時価より大幅に低く設定しておりまた不動産特有の個別性があるため、鑑定をしないと本当の価値は分かりません。
※不動産の価格、賃料を求め報酬をいただくことは不動産鑑定士の独占業務であり、他の資格者が行うことはできません(いわゆる不動産会社は売却を前提とした無料の査定しか行えません)。

② 誰にどの割合を相続するかを決めましょう(決めるのはお母さんです)

③ 事前に家族で相続額、割合を話し合いましょう。
家族円満で問題がない場合はエンディングノートなどに書き留めておきましょう。
もちろん作成はサポートいたします。

④ 兄弟間で紛争が起こる可能性がある場合には遺言書を作成しましょう。
当社では遺言書の作成もサポートいたします。

⑤ 代償分割もサポートいたします。
※代償分割とは遺産の全部または一部を現物で一人の相続人が相続し、その代償として他の相続人に代償金を支払う方法です。また代償金を分割払いとすることもできます。

「不動産鑑定評価書はあなたが暮らしてきた不動産の履歴書です。」

 

→ 次に「既に相続が発生した場合」について見てみましょう。